Строительство складских комплексов — все еще доходный бизнес. Но несмотря на высокую потребность в качественных складах в московском регионе, многие участки земли, выставленные на продажу под строительство, долго остаются невостребованными.

В Подмосковье остается все меньше земельных участков для складов классов А и В, говорят эксперты. Самые лучшие, “золотые” площадки разобраны. Инвесторы первой волны уже прошлись по угодьям Московской области.

Две проблемы — дефицит первоклассных складов и площадок для них — всегда были характерны для рынка московского региона. Неудовлетворенный спрос в сегменте складов А- и В-класса сейчас превышает 1 млн кв. м, считает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. И ставка доходности для инвесторов в этом секторе пока еще остается на уровне 11,5-12,5% годовых. Но похоже, что проблема поиска земли и ее качества начинает выходить на первый план. Девелоперам, которые собираются реализовывать логистические проекты в настоящее время, приходится долго выбирать между участками, страдающими теми или иными изъянами. И наконец определить меньшее из зол.

Ситуация

Известно, что для строителя склада важны в первую очередь достаточно большая территория участка — хотя бы 10 га, подведенные к площадке или как минимум расположенные поблизости инженерные коммуникации, проходящая рядом оживленная автомагистраль — желательно, чтобы участок находился на первой линии шоссе, — и, конечно, переведенная в промышленную категорию земля. Этот минимальный набор условий встречается на площадках все реже. А с обременениями вроде правовых рисков, связанных с историей объекта, или необходимости переводить сельхозугодья в промышленную категорию приходится сталкиваться все чаще, отмечают специалисты компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.

Некоторые эксперты уже поговаривают о грядущей стагнации цен в сегменте промышленных земель. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ Сергея Белошапко, ставки в этом секторе почти достигли предела. Так, цена, по которой продавцы готовы предложить землю промкатегории на юге Московской области, составляет $380 000-450 000 за 1 га. “На этом рынке я прогнозирую стагнацию”, — говорит Белошапко. Но осталось еще много сельскохозяйственных участков, правда, к ним чаще всего надо подводить коммуникации, говорит он.

Перевод земли из категории в категорию — тоже трудоемкий процесс, который занимает много месяцев и стоит миллионы долларов, считает партнер компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. Например, на Новорижском шоссе, в 15 км от г. Истры, процесс перевода одного из участков размером 10 га обошелся в $2 млн.

Но даже участки сельхозкатегории не всегда удается купить, замечает Можаровский. 31% всех российских земель находится в частной собственности, по данным “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”. 8% из них составляют приватизированные сельскохозяйственные территории. Другая часть земли — 69% — собственность государства и муниципальных образований.

В Подмосковье самая дорогая сельскохозяйственная земля. Большая ее доля принадлежит крупным компаниям, владеющим тысячами гектаров. Они всем известны. Например, “Знак”, “Нафта-Москва”, “Вашъ финансовый попечитель”, “Центр Капитал”, группа компаний “Абсолют”, “Визави”, “Промсвязьнедвижимость”.

Но что интересно, в данный момент у многих из них просто нет необходимости продавать свои владения, отмечает Виталий Можаровский. Продав в свое время какую-то часть владений, эти собственники уже могли получить желаемый доход. Остальное же они продавать не спешат хотя бы потому, что стоимость земли еще будет повышаться.

По словам Сергея Белошапко, за последние два года цена продажи участков выросла примерно на 30%. “Рост цен на землю в первую очередь зависит от планов по развитию дорожной сети Московской области, — комментирует Белошапко. — Выгодными направлениями считаются Москва — Ногинск, район Одинцова. На востоке области земли недооцененные, и рост цен на них начнется, как только там будет проложена еще одна крупная автотрасса. Всегда выгодными будут площадки, расположенные вокруг удобных транспортных развязок”.

На сегодняшний день ситуация выглядит так, что более-менее подходящие для девелопмента земли если еще не заняты строителями, то владельцы держат их “до лучших времен”. А многие из тех земель, что выставлены на продажу, не каждый девелопер и инвестор решится приобрести. Иногда затраты на устранение всех изъянов, связанных с подготовкой площадки к строительству, делают проект нерентабельным.

Известны примеры, когда участки под складские проекты продавались довольно долгое время и переходили от владельца к владельцу, пока не нашли своих девелоперов. Один из небезызвестных примеров — Ленинградский терминал Международного логистического партнерства (МЛП) на 13-м км Ленинградского шоссе. Покупатели, пришедшие на площадку до МЛП, не стали заниматься устранением всех обременений, связанных с этим участком. Землю под нынешним Ленинградским терминалом площадью 42 га сначала хотел купить американский инвестиционный фонд Prologis у компании “Бамо”. Однако оформление прав на площадку не устроило американцев. Владельцы же МЛП купили ее, по оценкам других игроков, за $400 000 за 1 га. Другой пример — земли компании Coalco рядом с г. Домодедово, которая заявила о планах построить в течение семи лет 1 млн кв. м складов, купив для этого 220 га. Но Coalco не приступала к реализации планов в полном объеме. В итоге часть земель, 120 га, компания продала Capital Partners для строительства склада примерно за $350 000-500 000 за 1 га, по оценкам участников рынка. Говорят, что именно на этом проданном участке, в прошлом имевшем категорию сельхозназначения, были проблемы с подведением инженерных коммуникаций.

Есть еще одна заявка, судьба которой не может оставаться без внимания, — это глобальный проект Русской инвестиционной группы (“РИГрупп”) на $180 млн в трех районах Подмосковья. Весть об этом разлетелась по рынку около двух лет назад. Но площадки по 20 га до сих пор не нашли ни инвесторов, ни девелоперов проекта, ни просто покупателей земли. “РИГрупп”, объявив, что сама собирается построить там склады, теперь от этих планов отказалась.